建替えるか？リノベーションの方が良いか？もしくはリフォーム？お悩みの方は多いかと思います。
今回は、二級建築士という中立な立場で、物価高騰、円安、金利上昇リスクなどの情勢もふまえて、
どちらが良いのか？
明確な判断基準を解説していきます。
更に、具体的に建替えにかかる費用、リノベーションにかかる費用を比較して、損しない為の考え方を解説していきます。
建替え？リノベ？どっちでお家を維持するか悩んでいる方
リフォームを検討中の方
建替えを検討中の方
中古住宅の購入を検討されている方
お家のメンテナンスについて詳しく知りたい方
この記事をお読み頂ければ、建替え、リフォーム、リノベーションを検討されている方全てにおいて、役に立つ記事となっており、
今後の方針を立てる事ができるようになるので、住宅に対して、後悔しないお金の使い方が出来るようになります。
是非最後まで、ご覧下さい。
リフォーム業界で10年以上、現役リフォーム営業マン、施工管理も一貫して行う
所持資格：二級建築士、二級建築施工管理技士、石綿管理主任者
33歳の時に、大手リフォーム会社に転職成功
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建替、リノベーション、リフォームの定義とは？
まず、建替え、リノベーション、リフォームとはどういう事を言っているか簡単に、おさらいします。
また、メリットとデメリットについても簡単に解説します。
もう知ってるよ！という方は飛ばしてもらって構いません。
建替えとは、お家を一度全て解体し、一からお家を建替える事を言います。
メリットとしては、現状の建築基準法が適用され、耐震、耐火においてもより頑丈なお家を建てる事ができ、大規模な間取り変更、や建築物のデザイン変更が可能な事です。
デメリットは、費用が高い事です。
また、建蔽率や高さ制限もより厳しい現行の基準に合わせる為、思い通りのお家が建てられないケースも多いです。
リノベーションとは、既存の建築物に工事を加え、既存のものよりも価値を高める為に行う工事になります。
例えば、【間取り変更】【収納を増やす】【和室を洋室に変更】これらは全てリノベーションです。
メリットは、価格が建替えよりも安く、再利用できる部分は再利用するので合理的な修繕方法といえます。
デメリットは、再利用した部分とリノベした部分の耐用年数が変わること。
今後のメンテナンスがより複雑になります。
リフォームとは、老朽化した建築物を新築に近い状態に戻す事を目的とします。
例えば、【外壁の塗り替え】【屋根の葺替え】【水回りの入替】これらは全てリフォームです。
メリットは、費用が安い事です。また、リフォーム産業の需要は年々増加傾向にあるため、高機能で高品質な商品が多く、安い費用で生活の質を上げる事が可能。
デメリットは、あくまでも老朽化を遅らせて、寿命を延ばす処置になります。根本からの若返り効果は期待できません。
リノベーションとリフォームは、良くごっちゃになりやすいですが、リフォームはあくまでも老朽化対策。
リノベは老朽化から蘇らせる事を言い、明確な違いがあり、必要な技術も違います。
建替えvsリノベ判断基準は？
建替えした方が良いのか？リノベした方が良いのか？すごく難しい問題ですよね。
難しい問題なので、
判断基準も多いです。総合的にどちらが良いか。判断する事で後悔のない選択ができるようになります。
明確な判断基準は、下の表を参考にしてみて下さい。
ひとつずつ詳しく解説していきます。
| 建替えを推奨 | リノベを推奨 |
| 建物を小さくしたい 耐震基準改正前の建築物 違法建築の場合 大きな間取り変更をしたい 基礎がしっかりしていない 欠陥を抱えている | 今の住まいに愛着あり 耐震基準改正後の建築物 大きな欠陥がない 屋根、壁、床下の状態が良い 耐震、断熱性能が高い |
比較的新しめの建築物や、大きな欠陥が無い場合は、新築時、丁寧に造られている可能性が高くリノベの方が良いです。
建替えを推奨する６つのポイント
僕が、色々なお客様からお話を聞いていて、
リフォームよりも、建替えの方が良いですよ。と建替えをすすめる判断ポイント６つを紹介します。
是非参考にしてみて下さい。
建築物を小さくしたい場合は建替え
建築物を小さくしたい場合は建替えた方がコスパが良いです。
- 住む家族が少なくなった。
- 使っていない部屋がいくつもある。
- 広すぎて、掃除が大変の方が大変と感じる。
例えば、昔は二世帯で住んでいたが、今は我々夫婦二人しか住んでいないとか。
家族環境、や家庭環境は、長年暮らしていると絶対に変わるものです。
それによって、お家の規模も、小さくした方が快適に暮らせるケース。
これは、建替え一択です。
リノベで減築という方法もありますが、
リノベの場合だと、改築や減築できる範囲もきまっているため、逆にコストがかかり、
制約が多い上、理想の家にならないケースが多いです。
また、建蔽率など、現状の建築基準法に基づいて建てられる為、以前の建築物よりも
安全かつ快適なお家が出来上がります。
築年数が古すぎる場合は建替え
築年数が古すぎる場合も、建替えの方が良いでしょう。
でも、昔に建てられたお家の方が良い材料が使われているって聞くけど、どうなの？
確かにそれは、正解です。実際調査してみて、使われている材料や損傷具合は詳しく見る必要があります。
しかし、ここでお伝えしたいのは、【耐震基準法の改正年度】です。
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | 新耐震基準（2000年基準） |
| 1950年 震度5程度までの自信で修復可能、倒壊しない | 1981年 震度6強～7の大規模地震で倒壊しない 震度5強程度までの中規模地震で軽度なひび割れ程度 | 2000年 新耐震基準に加え 地盤調査の実施 接合部の金物使用 耐力壁バランス |
つまり、1981年以降に建てられた建築物は割と安全で、もっというと2000年以降に建てられた建築物はより安全という事です。
1981年以前に建てられた建築物であれば、震度5強程度しか想定されていない為、危険です。
1981年以前の建築物であれば、間違い無く建替えがオススメです。
また、1981年以降の建築物でも、【建築物の傾きが気になる】【地盤が弱い気がする】【沈下している】
こんな欠陥のある住宅も建替えるべきです。
違法建築（既存不適合）は建替え
僕が実際に良く見る、違法建築物は次の通りです。
- 避難経路なしの店舗
- 庭を改築して建蔽・容積率オーバー
- 駐車場を改築して建蔽・容積率オーバー
- 屋上に増築し容積率オーバー
全て、新築後あとから、手を加えられた物になります。
稀に、注文住宅で、確認申請を通した後に違法を承知の上で、
容積率オーバーのスペースを造るなんていう、とんでもない業者さんもいます。
このように、違法建築物、前の建築基準法では問題なかったが、今は適合しない（既存不適合）な住宅は、
危険な為、建替えてしまった方が良いでしょう。
大きな間取り変更をしたい場合は建替え
大きな間取り変更をしたい場合は、建替えてしまった方が良いでしょう。
リノベーションだとどうしても、大きな間取り変更には制約があるからです。
リノベーションの場合、抜ける柱、抜けない柱、壊して良い壁、ダメな壁、構造部分になる重要な部分は基本残します。
その為、大きく間取りを変更した場合、部屋の中心に柱が残ってしまったりするケースは良くある事です。
建替えならば、このような事は一切考えずに、理想の間取りを実現可能なので、
大きな間取り変更があるケースは建替えが良いでしょう。
ベタ基礎以外は建替え
しっかりした強度があり、鉄筋も入っていて頑丈なベタ基礎以外の基礎は、
建替えした方が良いケースが多いです。
リフォームの場合でも同じですが、全ては、床、基礎部分がしっかりしていないと、構造部をいくら頑丈に造っても無駄なんです。
それほど、基礎の強度は超超超重要ポイントです。
既存住宅に欠陥がある場合は建替え
既存住宅の欠陥というのは次の通りです。
- 雨漏りが直らない
- シロアリ被害
- 住宅の傾き
これは、リノベでもどうにか修繕する事はできますが、
根本原因の解決には至らないケースが多いため、建替えした方が良いでしょう。
例えば、
お家の傾きが見られた場合、
リノベで、水平に基礎を持ち上げる事は出来ても、根本的な解決にはならず、また傾いてくる可能性は高いです。
建替えをする際に、地盤を改良して根元からガチガチに固めてしまった方が根本的に解決出来るという訳です。
リノベを推奨する５つのポイント
リノベーションの需要は年々高まっています。人口が減少するに伴い既存住宅をリフォームやリノベで賢く大切に使っていこうという考え方です。
そこで、こんな住宅は建替えるのはもったいない！リノベーションをするべき！
というポイントを５つに厳選して解説していきます。
今のお家に愛着がある場合はリノベ
今現在、お住まいの住宅にたくさん想い出が詰まっており、大きな変化は望まない。
今の家が、落ち着くし心地が良い。
こんな方は、リノベーションをするべきです。
きちんと適切なお手入れをして、外壁屋根の手入れをして、室内に快適な設備を採用する事で、
より豊かで、快適な住環境となるでしょう。
リノベなら、再利用するところ、新しくするところが明確にコントロールする事ができます。
建替えほどコストもかかりません。
耐震基準改正後の建築物ならリノベ
やはり大事なのは、安全基準です。
特に耐震基準はめちゃくちゃ重要です。
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | 新耐震基準（2000年基準） |
| 1950年 震度5程度までの自信で修復可能、倒壊しない | 1981年 震度6強～7の大規模地震で倒壊しない 震度5強程度までの中規模地震で軽度なひび割れ程度 | 2000年 新耐震基準に加え 地盤調査の実施 接合部の金物使用 耐力壁バランス |
こちらの表の、旧耐震基準の時期に建築された建築物であれば、建替えを検討した方が良いです。
1981年以降～2000年に建てられた建築物であれば、他の要素と総合的に判断しましょう。
2000年以降であれば、建替えの必要性は例外を除いて、まったく必要ありません。リノベで快適空間を作りましょう。
既存住宅に欠陥が無ければリノベ
既存住宅に欠陥が無ければリノベーションで対応した方が良いケースもあります。
例えば、20年以上住んできて、
雨漏りなし、断熱性も問題なし、騒音の問題もない、地震の時も、特に目立った外傷はない。
このように、今現在住んでいて、お家の重要な部分で不安やストレスを感じていないのであれば、
その建築物は、建替えるよりも、リノベーションで性能を向上させた方が良い可能性が高いです。
中古住宅を購入する時も同じです。
雨漏りの痕を確認したり、屋根裏を確認したり、基礎や外壁のひび割れを確認したり、
致命的な欠点というのは、不動産屋さんは教えてくれません。
出来れば、専門家と一緒に内見に行く事が理想ではありますが、
この記事で解説しているポイントさえ抑えれば、見るべきところは判断出来るようになります。
屋根、壁、床下の状態が良い場合はリノベ
やはり大事なのは、構造上重要な部分である、【屋根、壁、床下】の状態です。
屋根材の劣化具合はどうか。
壁の厚みは十分か、ひび割れや、サイディングの場合は反りが見られるか。
床下は、湿度対策が出来ているか、ベタ基礎であるか、配管の状態、基礎と配管の貫通部分の確認
など、構造上重要となる部分は特にチェックが必要です。
この3点の状態が良いと、嘘のように住宅は長持ちし、快適に暮らす事ができます。
メンテナンスのコストも、安く抑える事ができるので、
この３つがしっかりしている場合はリノベで修繕するのが良いでしょう。
耐震、断熱の性能が高い場合はリノベ
盲点になりがちなのが、この耐震断熱性能です。
見えない部分なので、確認を怠りがちですが、超重要ポイントです。
新築時に、断熱材がきちんと、壁天井にもふんだんに使われていて、
耐震性能を検査した書類が残っているケースは少ないです。
リノベをするにしても、
- 耐震等級は３
- 断熱補強UA値0.6以下
- 長期優良住宅認定の取得
ちょっと厳しい注文かもしれませんが、
フルリノベーションする際は、この３つを業者さんに伝えるようにすると良いです。
全て満たす事が出来れば、快適な住環境が保証されます。
無理なら無理な理由をきちんと説明してもらいましょう。
耐震等級とは、3段階に分かれており、3が一番安心できる基準です。
建築基準法で、定められている1が基準になっており、さらにその1.5倍の強度があるという事です。
建替えvsリノベ費用の比較
建替えとリノベーションにかかる費用を比較していきます。
30坪前後の土地を想定して算出していきます。
かかる予算から逆算してどちらで、どちらで住環境を快適にするか判断する材料にして頂ければ嬉しいです。
一般的には、リノベーションの場合は、建替え費用の7割が妥当だと言われています。
それ以上、かかるようであれば、建替えで検討した方が良いのかもしれません。
建替えの場合の予算は2,600万円前後
土地代含まず、建替える場合の予算は、2,600万円くらいが平均値です。
ざっくりとした内訳は次の通りです。
- 解体費用（木造）約200万円
- 新築費用 約2,100万円（木造2階建）
- 引越し仮住まい 約300万円
新築費用と解体費用は、値上がり傾向にありますので、
引越し仮住まいの300万円を節約して、調整するといいかもしれません。
物を減らして、引越し屋さんの倉庫をレンタルして、仮住まいは実家なんて方も中にはいます。
工夫次第で仮住まいは安く抑える事が可能です。
僕は、リフォームを専門としているので、建替えの案件はあまりないのですが、7年前に手がけた木造2階建て注文住宅は1,900万円で解体からすべて行えました。
7年前と比べるとだいぶ相場は上がってきています。
リノベーションの場合の予算は1,800万円前後
続いて、リノベーションするのであれば、いくら費用をかけても良いのか。
建替えした方がお得になる分岐点はどこなのでしょうか？
それは、【建替え費用の7割を目安】にすると良いと言われています。
例えば、上のように30坪の建替えで2,600万円かかる場合は、2,600万円の7割である1,820万円が目安になるという事です。
これ以上かかるようであれば、建替えを検討した方が良いという事になります。
- リノベーション費用（木造2階建） 約1,800万円
- 引越し仮住まい 約300万円
リノベーション費用の内約はざっくり次のバランスで配分すると良いでしょう。
- 屋根工事 約250万円
- 外壁工事 約250万円
- 窓工事 約200万円
- 設備配管 約200万円
- 断熱工事 約200万円
- 耐震工事 約300万円
- 住宅設備 約400万円（ユニットバス、キッチン、洗面、トイレ等）
合計1,800万円です。
リノベーションでお金をかけるべき所は、断熱性能と耐震工事です。
逆に、水回り設備（ユニットバス、キッチン、洗面、トイレ等）を重視する方が多くみられますが、
ここは、正直あまりお金をかけるべきではない部分です。
理由は、上を見たら切りがない、コスパが悪い高級品、贅沢品が多いからです。
まずは、断熱、耐震、外壁、屋根の方に予算をかけるべきなのです。
お家を長持ちする事ができ、快適な住環境を整える事ができます。
建替えと比較する上で、リノベーションの費用は建替えた場合の7割程度が目安となります。
リノベーションで建替えの7割を超える見積り金額になってしまった場合は、
案外建替えてしまった方が良いかもしれません。
金利上昇、物価高、円安が進むほど、リノベの需要が高まる理由４つ
個人的には、建替えよりも今後は、リノベによる再生の方が需要が高くなると感じています。
その理由を４つに厳選したので解説していきます。
新型コロナウィルスが流行して以降は、景気も悪く、経済が不安定です。
ウクライナの情勢など、世界的に見ても、良い方向へ進んでいるとは言えません。
日本では特に、【物価高】【円安】【少子高齢化】が問題になっています。
日本の人口は、2008年をピークに減り続けています。
日本を待ち受けているのは、超高齢化社会です。
これは、住宅業界にも、大きく影響を与えます。
- 少子高齢化なのに、タワーマンションなどによる住宅の供給過多
- 円安対策による、住宅ローン金利上昇のリスク
- 物価高による建築資材の高騰
- アスベスト問題による解体費用の高騰
ひとつずつ詳しく解説していきます。
タワーマンションなどによる住宅の供給過多
都心部のタワーマンション等の集合住宅は、
少子高齢化が進んでいる現在では、完全に供給過多な状態にあります。
これにより、地方から空き家が増え始めています。
建替えるというよりも、今ある建築物をリノベーションして、快適に住むと言う考え方の方が、
コストも抑えられる事ができ、需要が高まる要因のひとつと言えます。
また、タワーマンションなど都心部では、集合住宅が中心のため、
建替えよりも、リノベーション需要の方が高まるとみています。
住宅ローンの金利上昇のリスク
お家を建替える場合、住宅ローンを利用しないとなかなか難しいと思います。多くの方は35年とかの長期で利用されるのではないでしょうか。
現在、日本はマイナス金利と言われているくらい金利が安いです。
しかし、今後、35年以上マイナス金利が続くとは思えません。
実際にアメリカでは、大規模な利上げをしていて、円の価値が追いつかなくて、円安にもなっています。
このことから、日本政府もいつ利上げを実行しても、おかしくない状況です。
金利が上昇すると、今のような低金利で住宅ローンを利用できなくなるので、そのリスクは十分に考慮しなければいけません。
うちは、固定金利のフラット35を利用するから、関係ないよ！審査も通りやすいし！
という方もいるかもしれませんが、フラット35などの固定金利では、もともとの金利が高いので、
それであれば、
リノベーションで、リフォームローンを組む事がオススメです。
なんとこのリフォームローンであれば、金利、手数料0円で組む事もできます。
金利や手数料は実際にはかかっているのですが、リフォーム会社とローン会社が提携しており、かかる費用をリフォーム業者が負担しているというものです。
これを利用してリノベーションでお得に住環境を整える事ができます。
ホームプロであれば、
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建築資材の高騰
物価高、円安の影響をうけて、建築建材も軒並み値上げの傾向にあります。
どうしても、輸入に頼らざるを得ない日本では、円安の影響を大きく受けて、建築建材の値上げも止まりません。
これは、建替え、リノベーションどちらにも影響する事ですが、
- 建替えの場合は、全て解体したあとに新築する為、建築資材をたくさん使う
- リノベの場合は、使える所は再利用するので、新しく購入する建築建材は少なくなる
このことから、リノベーションの方が、
コスト的にもお得で、リノベできる状態であればリノベをした方が良い理由のひとつです。
解体費用の高騰（アスベスト対策）
アスベストは日本の建築物に多く使われています。
コロニアル屋根のメリット、デメリット【激安だが高頻度でメンテナンス】
このように、アスベストをたくさん含んだ屋根材や、それを前提として造られた建築建材もあります。
アスベストとは、
別名、石綿と言われており、石を繊維状にした物で、吸い込むと体内で分解出来ず、大きな健康被害をもたらします。
このアスベストですが、年々処分や処理方法が厳しきなっており、
アスベストを含む建築物の解体費用が大きく値上がりしています。
そのため、アスベストを含む建築物の解体費用はとんでもない金額になるケースがあります。
一般住宅で多く使われていたのは、上の記事のコロニアルと言われている屋根材です。
他にも、浴室やキッチン、とアスベストは本当に至る所に使われています。
解体費用がかかりすぎると、建替えをする時の予算に大きく影響し、
リノベの方が断然安く良い住宅を造る事ができます。
建替えorリノベは、３０年後も安心して住めるかどうかを考えて判断しましょう
建替えや、リノベーションを検討する際に基準にして欲しいのが、
【30年後も安心して住めるかどうか】です。
それほど、築年数が経っていないか、柱や基礎の状態が良ければ、リノベーションでも30年以上十分な快適を保つ事ができるでしょう。
仮に、築年数が古すぎたり、基礎の状態が良くなかったり、お家自体に欠陥がある場合は、リノベで修復するよりも、
建替えてしっまったほうが、安くなるケースもあります。
総合的に見て、【どちらが安心して30年後を迎えられるか】これを基準に考えれば、答えは出しやすくなると思います。
後悔しない為のポイントは、建替え、リノベ、見積りを取って比較して、7割以下で抑えられているならリノベ、超えているなら建替えをした方がいい事になりますね。
まとめ
如何でしたでしょうか。
建替えをするか、リノベでリフォームしながら、お家を維持していくか。難しい問題ですが、
少しでも、判断する材料になって頂ければ嬉しいです。
基本的には、リノベで対応できるのであれば、リノベの方がコストも抑えられるし、リノベがオススメです。
中途半端にローコスト住宅のよう低予算の建替えに手を出してしまうと、
後々欠陥が見つかり、取り返しのつかない後悔をしている方もいます。
良いリノベーション会社を探したい方は、圧倒的にホームプロがオススメです。
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最後までお読み頂きありがとうございました！それではまた～。
